Cómo calcular si un piso es rentable para alquilar: fórmula, gastos y ejemplo

Comprar un piso para alquilarlo puede parecer una operación sencilla.

Compras por un precio, cobras una renta todos los meses y calculas cuánto ganas.

Pero hay un problema.

La cifra que suele mirarse primero —la rentabilidad bruta— puede hacer que una operación parezca bastante mejor de lo que realmente es.

Porque comprar un inmueble tiene gastos.

Mantenerlo también.

Y tarde o temprano aparecerán reparaciones, seguros, impuestos, periodos sin inquilino o cualquier otro coste que reduzca lo que termina quedándose en tu bolsillo.

📌 Por eso, si estás estudiando una vivienda como inversión, conviene calcular al menos tres cosas:

• 💰 La rentabilidad bruta.
• 🧾 La rentabilidad neta.
• 🏦 El flujo de caja si utilizas financiación.

Vamos a verlo paso a paso y con un ejemplo sencillo.

Cómo se calcula la rentabilidad de un piso

La fórmula más conocida para calcular la rentabilidad de una vivienda alquilada es esta:

Rentabilidad bruta = (ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra) × 100

Imagina que compras un piso por 150.000 € y puedes alquilarlo por 850 € al mes.

Tus ingresos anuales serían:

850 € × 12 = 10.200 €

Aplicamos la fórmula:

10.200 ÷ 150.000 × 100 = 6,8 %

✅ Sobre el papel, ese piso ofrece una rentabilidad bruta del 6,8 % anual.

Pero todavía no sabemos si realmente es una buena inversión.

Porque falta una parte importante de la operación.

Los gastos.

Rentabilidad bruta y rentabilidad neta: no son lo mismo

La rentabilidad bruta sirve para hacer una primera criba.

Por ejemplo, puede ayudarte a comparar rápidamente varios pisos antes de estudiarlos con más detalle.

Pero no debería ser el número definitivo con el que decidas comprar.

🎯 La rentabilidad neta intenta acercarse mucho más a la realidad.

Para calcularla hay que descontar los gastos asociados al inmueble y tener en cuenta cuánto dinero necesitas realmente para ponerlo en funcionamiento.

📌 Una fórmula sencilla sería:

Rentabilidad neta = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total × 100

Aquí aparecen dos conceptos que muchas veces se olvidan:

🔹 Los gastos anuales del inmueble.

🔹 El dinero total que has tenido que invertir para comprarlo y dejarlo preparado para alquilar.

Y eso puede cambiar bastante el resultado.

Qué gastos debes incluir al calcular la rentabilidad

Uno de los errores más frecuentes es hacer números utilizando únicamente el precio anunciado del piso.

Pero una vivienda de 150.000 € rara vez supone una inversión real de exactamente 150.000 €.

🏠 Gastos relacionados con la compra

Dependiendo del tipo de vivienda y de dónde se encuentre, pueden aparecer:

• 🧾 Impuestos asociados a la adquisición.
• ✍️ Notaría.
• 📄 Registro.
• 📂 Gestoría cuando corresponda.
• 📐 Tasación.
• 🏦 Gastos relacionados con la financiación.
• 🔨 Reforma.
• 🎨 Pintura o pequeñas mejoras.
• 🛋️ Mobiliario y electrodomésticos.

Los impuestos y algunos gastos pueden variar considerablemente según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y las circunstancias de la operación.

Por eso es mejor trabajar con las cifras reales de cada compra y no aplicar automáticamente un porcentaje genérico.

📌 Tu inversión no es solamente lo que cuesta el piso. Es todo el dinero necesario para comprarlo y ponerlo en condiciones de producir ingresos.

🔧 Gastos anuales del piso

Después llegan los gastos de mantener la inversión.

Entre los más habituales pueden estar:

• 🏛️ IBI.
• 🏢 Comunidad de propietarios.
• 🛡️ Seguro.
• 🔧 Mantenimiento.
• 🧰 Reparaciones.
• 🔌 Sustitución de electrodomésticos.
• 🏗️ Derramas.
• 👤 Gestión del alquiler, si la externalizas.
• 🗓️ Periodos en los que la vivienda permanece vacía.
• 💡 Determinados suministros o servicios que asuma el propietario.

No todos aparecerán todos los años.

Precisamente por eso puede ser útil reservar una pequeña cantidad anual para mantenimiento e imprevistos en lugar de suponer que nunca ocurrirá nada.

Ejemplo: cómo saber si un piso es rentable para alquilar

Vamos a utilizar un ejemplo completamente orientativo.

Supongamos que encuentras este inmueble:

🏠 Precio de compra: 150.000 €

Pero además necesitas:

🧾 Gastos de adquisición estimados: 15.000 €
🔨 Reforma y puesta a punto: 5.000 €

Por tanto, el dinero necesario para tener el inmueble preparado sería:

150.000 + 15.000 + 5.000 = 170.000 €

Ahora suponemos que puede alquilarse por:

💰 850 € al mes

Los ingresos anuales serían:

850 × 12 = 10.200 €

📊 Primer cálculo: rentabilidad bruta

Si calculásemos únicamente sobre el precio de compra:

10.200 ÷ 150.000 × 100 = 6,8 %

A primera vista parece una operación bastante atractiva.

👉 Pero todavía estamos viendo una fotografía incompleta.

💶 Segundo cálculo: inversión real

Si utilizamos los 170.000 € que realmente hemos necesitado para comprar y preparar la vivienda:

10.200 ÷ 170.000 × 100 = 6 %

Sin que haya cambiado el alquiler, ya hemos pasado del 6,8 % al 6 %.

Y aún faltan los gastos anuales.

🧮 Tercer cálculo: rentabilidad neta antes de financiación e impuestos personales

Supongamos estos gastos anuales:

• 🏛️ IBI: 450 €
• 🏢 Comunidad: 600 €
• 🛡️ Seguro: 250 €
• 🔧 Reserva para mantenimiento y pequeñas reparaciones: 600 €
• 🗓️ Reserva equivalente a un mes de alquiler por posibles periodos sin inquilino: 850 €

Total: 2.750 € anuales

Restamos esos gastos a los ingresos:

10.200 − 2.750 = 7.450 €

Y calculamos de nuevo:

7.450 ÷ 170.000 × 100 = 4,38 %

📉 La operación que inicialmente parecía ofrecer un 6,8 % bruto se ha convertido en aproximadamente un 4,4 % neto antes de financiación y fiscalidad personal.

Eso no significa que sea una mala inversión.

Significa que ahora estamos trabajando con una cifra mucho más útil para tomar una decisión.

¿Qué pasa si compras el piso con hipoteca?

Aquí aparece otra cifra importante: el flujo de caja.

👉 La rentabilidad del inmueble y el dinero que te queda cada mes no son exactamente lo mismo.

Si existe una hipoteca tendrás que calcular cuánto dinero entra y cuánto sale realmente de tu cuenta.

Una aproximación sencilla sería:

Flujo de caja mensual = alquiler mensual − gastos mensuales − cuota hipotecaria

Por ejemplo:

Si cobras 850 € de alquiler y entre la hipoteca y los gastos medios mensuales salen 720 €:

850 − 720 = 130 €

💶 Tendrías un flujo de caja positivo aproximado de 130 € mensuales.

Pero cuidado.

⚠️ Una hipoteca cambia la estructura financiera de la inversión.

No basta con comprobar que el alquiler paga la cuota.

También necesitas valorar cuánto capital has aportado, el coste de la financiación, posibles subidas de gastos, imprevistos y qué ocurriría si la vivienda estuviera un tiempo sin alquilar.

👉 Una operación puede presentar una rentabilidad inmobiliaria razonable y, sin embargo, dejarte un flujo de caja demasiado ajustado.

¿Qué rentabilidad debería tener un piso para que merezca la pena?

No existe un porcentaje mágico válido para cualquier vivienda.

Una rentabilidad más alta no implica automáticamente una mejor inversión.

Dos pisos pueden ofrecer aparentemente el mismo rendimiento y tener riesgos completamente diferentes.

También conviene valorar:

• 📍 Ubicación.
• 🔑 Demanda real de alquiler.
• 💰 Precio de compra.
• 🏚️ Estado de la vivienda.
• 🔨 Necesidad de reformas.
• 👥 Tipo de inquilino potencial.
• 🏠 Facilidad para volver a alquilarla.
• 🏢 Gastos de comunidad.
• 🏗️ Posibles derramas.
• 🏦 Financiación.
• 💳 Liquidez que necesitas aportar.
• ⚠️ Riesgo de impago.
• ⏱️ Tiempo que quieres dedicar a gestionar el inmueble.

📌 La rentabilidad es un filtro. No sustituye al análisis completo de la operación.

Un piso con una rentabilidad teórica espectacular puede esconder problemas.

Y otro con una rentabilidad aparentemente más modesta puede ofrecer una operación mucho más estable.

Por eso es importante analizar los números antes de dejarse llevar por frases como “este piso es una oportunidad”.

👉 Si quieres profundizar en cómo se estudia una operación inmobiliaria antes de comprar, en CreceConcursos hemos analizado Libertad Inmobiliaria de Carlos Galán, una formación que trabaja precisamente el análisis de operaciones, financiación, negociación y gestión del inmueble.

Puedes consultar nuestra opinión completa sobre Libertad Inmobiliaria de Carlos Galán para ver qué incluye, cuánto cuesta y para qué tipo de persona puede tener sentido.

7 errores al calcular la rentabilidad de un alquiler

Las fórmulas son fáciles.

Lo difícil es introducir datos realistas.

Estos son algunos de los errores que pueden hacer que una operación parezca más rentable de lo que es.

❌ 1. Utilizar solo el precio de compra

Si has pagado impuestos, reforma, mobiliario y otros gastos para poder alquilar el piso, ese dinero también forma parte de la inversión.

❌ 2. Suponer que estará alquilado los 12 meses

Puede ocurrir.

Pero construir el análisis suponiendo que jamás habrá un periodo sin inquilino deja poco margen para imprevistos.

❌ 3. Ignorar mantenimiento y reparaciones

Una vivienda necesita mantenimiento.

Puede que durante un año apenas gastes nada y al siguiente tengas que sustituir un electrodoméstico, pintar o realizar alguna reparación importante.

❌ 4. Confundir rentabilidad con flujo de caja

Que una vivienda tenga una determinada rentabilidad no significa que esa cantidad vaya a llegar todos los meses a tu cuenta.

Si existe financiación, necesitas calcular también el flujo de caja.

❌ 5. Calcular el alquiler demasiado alto

No utilices el precio que te gustaría cobrar.

Analiza viviendas realmente comparables en la misma zona y valora cuánto puede pagar razonablemente el mercado.

❌ 6. No dejar margen para imprevistos

Cuando una operación solo funciona si absolutamente todo sale bien, probablemente los números estén demasiado ajustados.

❌ 7. Comprar únicamente porque “la rentabilidad sale”

Una inversión inmobiliaria no es una celda de Excel.

También existen riesgo, financiación, negociación, ubicación, estado del edificio, demanda y capacidad de gestión.

El porcentaje final es importante.

Pero es solo una parte de la decisión.

Cómo analizar rápidamente un piso antes de comprarlo

Puedes utilizar este proceso como primera criba:

✅ Paso 1. Calcula cuánto dinero necesitas realmente para comprar y preparar el inmueble.

✅ Paso 2. Estima un alquiler mensual realista.

✅ Paso 3. Calcula los ingresos anuales.

✅ Paso 4. Obtén la rentabilidad bruta.

✅ Paso 5. Estima todos los gastos anuales.

✅ Paso 6. Calcula la rentabilidad neta antes de financiación e impuestos personales.

✅ Paso 7. Si utilizas hipoteca, calcula también el flujo de caja.

✅ Paso 8. Haz un escenario menos favorable.

Por ejemplo:

🤔 ¿Qué ocurre si el alquiler es algo inferior?

🤔 ¿Y si tienes una reparación importante?

🤔 ¿Y si el piso permanece uno o dos meses vacío?

👉 Si la operación deja de tener sentido en cuanto modificas ligeramente una variable, conviene estudiarla con mucha más precaución.

Conclusión: haz los números antes de enamorarte del piso

La fórmula para calcular la rentabilidad de un alquiler es sencilla.

👉 Lo complicado es ser realista con los datos.

Un inmueble puede parecer extraordinario cuando divides el alquiler anual entre el precio de compra.

Pero después aparecen gastos de adquisición, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin alquilar y financiación.

Y la fotografía cambia.

📌 Por eso, antes de comprar, calcula como mínimo:

rentabilidad bruta + rentabilidad neta + flujo de caja si existe hipoteca.

Después analiza el resto de la operación.

Porque invertir en vivienda no consiste simplemente en encontrar un piso que “dé un buen porcentaje”.

Consiste en saber si los números siguen teniendo sentido cuando incorporas los gastos, los riesgos y diferentes escenarios.

👉 Si quieres aprender cómo se estructura ese análisis de forma más amplia, puedes ver nuestra opinión sobre Libertad Inmobiliaria de Carlos Galán, donde explicamos qué enseña la formación, sus ventajas e inconvenientes, su precio y para quién puede tener sentido.

Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un piso para alquilar

💥 Y recuerda esto:

#Formarse no es una opción, es el camino hacia tu mejor versión#